Ahogyan ígértem, folytatódik a kis lakásunk sztorija, amelyben bemutatom, hogyan is zajlik egy klasszikus ingatlanfelkészítés a Home Staging irányelvek mentén.

A személyes tanácsadást megelőzte egy nulladik lépés, amiben egy kérdőívet kellett kitöltenünk a lakás paramétereire vonatkozóan, amihez fotókat is csatoltunk az egyes helyiségekről. Ezeket a fotókat mutattam már a korábbi bejegyzésben. Ebből a tanácsadó már az első látogatás előtt képet kaphat az ingatlan állapotáról, megtervezheti a szükséges átalakításokat, megismeri az eladók motivációját. Így a személyes tanácsadásra már konkrét akciótervvel érkezik, felmérve az adott kerület/település ingatlanpiaci sajátosságait és az ingatlanok árait is. Erre a beszélgetésre 2016. szeptemberében került sor.

Ennek megfelelően a tanácsadó felvázolta a koncepciót, megbeszéltük a különböző helyiségek funkcióit és az azokhoz passzoló berendezési terveket. Kikerült a szárító, a szoptatós fotel és a játszósarok, de lett helyette étkező és beszélgetésre alkalmas nappali. Patrícia elmondta, hogyan személytelenítsük a teret, mi az a néhány berendezési tárgy, ami a lakásban maradhat, illetve milyen színeket, bútorokat, dekorációt használjunk, hogy a lakás legjobb arcát meg tudjuk mutatni. A tökéletes első benyomáshoz persze elengedhetetlen egy minden részletre kiterjedő alapos takarítás, majd az elkészült lakás tökéletes tálalása stylinggal, profi fotókkal és marketing elemekkel fűszerezve.

A tanácsadást megelőzően már úgy döntöttünk, hogy inkább kiköltözünk a lakásból a felkészítés idejére és egy albérletből menedzseljük le a szükséges átalakításokat. Bár a Home Staging lakott lakások esetén is működik, nekünk a két kicsivel nem lett volna túl kényelmes egy ilyen minimalistán berendezett lakásban élni, ráadásul a bemutatások idejére is nehezen oldottam volna meg, hogy ne legyen otthon egyik gyerek sem., így 2016 decemberében el is költöztünk az eladásra szánt kislakásból. A feleslegessé vált bútorokat eladtuk, de több jó állapotú fehér bútort később felhasználtunk a lakás berendezésekor.

Ezután következtek a felkészítés hónapjai, a falak visszafogott törtfehér színeket kaptak, a korábbi virágos dekortapéta helyére egy jóval elegánsabb, semleges változat került. Újra csiszoltuk és lakkoztuk a parkettát, kicseréltük az elvízkövesedett csaptelepeket, a galéria néhány megrepedt lépcsőfokát, de új munkalapot és vízvetőket kapott a konyhapult és egységesítettük a konnektorokat, kapcsolókat is. Ezek a javítások, bár apróságnak tűnnek, költségvonzatuk sem magas, mégis nagyon sokat tudnak hozzátenni az eladás sikeréhez. Bár a lakásban élőknek ezek az apró hibák sokszor fel sem tűnnek, egy vevőjelölt számára ezek mind kifogásra, alkura adhatnak okot, amit egy felkészített lakásnál igyekszünk elkerülni.

Az üres lakás az esztétikai felújítás után

Miután a fizikai felújítás rész befejeződött, kezdetét vette a minden eddigit felülmúlóan alapos takarítás. Ragyognia kellett a konyhagépeknek, csillogni az ablakoknak, vakítani a fugáknak. Azért a hétvégi nagytakarításnál viszonylag kevesen sikálják fogkefével a fugákat vagy fényesítik a sütő ajtaját, de egy ingatlanfelkészítésnél ezekre mind szükség van a tökéletes első benyomáshoz. Egy makulátlan tiszta, friss illatú, csillogó lakás vonzza a vevőket, főleg, ha összehasonlítjuk azokkal a lakásokkal, amit egy átlag ingatlanhirdetésben látunk.

Néhány pillanatkép a bútorozás szakaszából

Ezután következett a leglátványosabb rész, a lakás berendezése és dekorálása. Viszonylag sok bútort fel tudtam használni a sajátjaink közül, a hiányzó darabokat pedig beszereztem, sokszor akár használtan, de újszerű állapotban. Mivel a nagy alapbútorok és a falak is fehérek vagy törtfehérek voltak, a dekorációnál ettől elütő, látványos, élénk színeket kellett használnom, amik szinte „kiugranak” a fehér alapból. Erre a türkiz és a pink tökéletesen megfelelt. Sok textíliát, párnát, kiegészítőt használtam, amitől a lakás még otthonosabbnak hatott. Az elkészült lakásról a profi fotózás előtt ezeket a képeket készítettem mobiltelefonnal.

 Mobilos képek az elkészült lakásról

Ezután pedig jött az enteriőrfotózás, amire Marcsit kértem meg a Stílustérből, aki szintén foglalkozik lakások felkészítésével a fotózás mellett, így jól tudta, milyen fotóknak kell kerülnie a hirdetésbe egy felkészített lakás esetén. Néhány saját kiegészítővel, beállítással, átrendezéssel még ütősebbé tette a végeredményt és a nap végére elkészültek azok a fotók, amik aztán a hirdetésbe is bekerültek.

Profi képek a profi hirdetéshez

A profi styling és fotó olyan lépések, amit soha nem szabad kihagyni egy lakás felkészítése során, azt hiszem a képeket látva megértitek, hogy miért.

Egy figyelemfelkeltő hirdetéshez azonban nem csak a gyönyörű képek, hanem a részletes, jól megírt hirdetési szöveg is elengedhetetlen, hiszen ezek együttese teremti meg azt a legelső képet, benyomást, ahogyan a leendő vevő a lakásunkkal találkozik. Miután pedig mindez elkészült, következik egy jól átgondolt árazási folyamat, melyben megállapítjuk a lakás vételárát, amit majd a hirdetésben is feltüntetünk. Ezt egy profi home staging szakember sokszor akár napokon keresztül végzi, rengeteg szempontból megvizsgálva az adott ingatlanpiacot, elemezve a versenytársakat, figyelembe véve a lakás előnyös és kevésbé előnyös tulajdonságait. Én persze 2 éve még nem voltam a mai tudásom birtokában, de azért igyekeztem megtalálni azt a reális árat, amiért a lakás rövid időn belül gazdára találhat.

Végezetül jöjjenek a számok, ami mindenkit foglalkoztat. Mielőtt eldöntöttük, hogy felkészítjük a lakásunkat 2016 nyarán, több ingatlanos szakembert kérdeztünk, akik szinte kivétel nélkül 17-18 Millió Forint körüli összegre becsülték a lakásunkat, amennyiben van 2-3 hónapunk kivárni a vevőt, ha azonnal szeretnénk pénzt, akkor a 16 Millió Forint tűnt realitásnak.

A felkészítés közel 10 hónapot vett igénybe, nagyjából ennyi telt el az első tanácsadás és a hirdetés megjelenése között. Ennél természetesen lehetett volna rövidebb idő is, de bele kell számolni, hogy az albérlet keresés és a lakás kiürítése is hosszú hetekig tartott. Meg persze egy sokat dolgozó férj és két három év alatti gyerek is volt a képletben, akikhez minden egyes alkalomra kellett valakit találnom, aki vigyáz rájuk, amíg én a lakás berendezésével, csinosításával foglalkoztam.

Az esztétikai felújításra (festés, tapétázás, parketta kezelés) és az apró javításokra kb. 1 Millió Forintot költöttünk. A felújítás végeztével, 2017 tavaszán befektetők már 21-22 Millió Forintot is adtak volna a felújított, de üres lakásért. Ezután a berendezésre és a dekorációra még további kb. 400 ezer Forintot fizettünk ki, amit nagyrészt a lakás kiürítésekor eladott bútorok és felesleges berendezi tárgyak eladásából fedeztünk. A felkészített lakás végül az összes bútorral és dekorációval együtt 25 Millió Forintért kelt el 2017 őszén. Ugyan az eltelt 10 hónap alatt némileg emelkedtek a lakásárak is, de látható, hogy a több mint 30%-os emelkedés nem igazolható kizárólag ezzel az általános növekedési trenddel. A hirdetés megjelenésétől folyamatos volt az érdeklődés a lakás iránt, magánszemélyek és befektetők egyaránt voltak a megtekintők között. Végül egy külföldi üzletember vette meg, hosszútávú kiadás céljából.

Engem a végeredmény, a nagy érdeklődés és a vevőjelöltek pozitív visszajelzései végképp meggyőztek, hogy ez a módszer működik. Az eladás sikere pedig arra ösztönzött, hogy másoknak is szeretném megmutatni ezt a remek dolgot, hogy a lakásuk könnyen, gyorsan, az elérhető legmagasabb áron eladhatóvá váljon, megvalósítva ezzel későbbi lakásvásárlási céljukat. Ezért tanultam annyit az elmúlt 2 évben, hogy elméleti tudásomat tanácsadóként a gyakorlatban is kamatoztatni tudjam. Őszintén hiszem, hogy minden lakásban benne van a csoda, így örömmel várom azon lakástulajdonosok jelentkezését, akik a legtöbbet akarják kihozni eladó/kiadó lakásukból. Akiket pedig még mindig nem győztem meg, olvassák el figyelmesen a következő bejegyzést, ami a Home Staging mellett szóló érvekről szól majd!