Facebook oldalamon tettem fel a kérdést a napokban, hogy mennyire lenne érdekes egy olyan blogbejegyzés, ami a kialakult járványügyi helyzet ingatlanpiacra gyakorolt hatását vizsgálja. A reakciókat elnézve és a saját baráti/szakmai beszélgetéseimből kiindulva sokakat foglalkoztat most (a téma minden más bizonytalansága mellett természetesen), hogy hogyan fogja a koronavírus járvány és a hatására bevezetett kijárási korlátozás érinteni a hazai ingatlanpiac szereplőit, érdemes-e mostanában lakást venni vagy eladni, illetve hogyan fog ez a globális válsághelyzet lecsapódni a kínálati árak, az adásvételek száma vagy a bérleti díjak tekintetében. Az utóbbi hetekben rengeteg cikk, riport, interjú jelent meg a témában, így gondoltam összegzem a blog olvasóinak, mi várható szerintem a hazai ingatlanpiacon az elkövetkező hetekben, hónapokban.

A kijárási korlátozás bevezetésével – érthető módon - szinte teljesen befagyott a piac, legalábbis, ami az adásvételeket illeti. Azok a szereplők maradtak szinte kizárólag a piacon, akik speciális élethelyzetükből kifolyólag nem tehetik meg, hogy későbbre halasszák az adásvételt. Ilyen lehet például egy olyan eladó, aki már korábban lefoglalózta új otthonát vagy folyamatban lévő építkezését korábbi ingatlana eladásából fedezné. Járványtól függetlenül sürgős lehet az eladás külföldre/más városba költözés esetleg egy eldurvult válás esetén is.

Az eladói oldalt a lényegesen lecsökkent kereslet érzékenyen érintheti, hiszen a kevés vevő és a ritkuló adásvételek előbb-utóbb árcsökkentésre kényszeríthetik az eladókat és/vagy növelik a vevők alkupozícióját. A vevőknek viszont a fentiekből kiindulva érdemes kihasználni ezt az időszakot, hiszen a következő hetekben akár alkalmi vételeket is köthetnek.

Az általam követett piacokon jelenleg két trendet tapasztalok:

1. Bizonyos lakások eltűntek a kínálatból – ezek az eladók valószínűleg nincsenek rákényszerülve, hogy rövid időn belül értékesítsék a lakásaikat, így jobbnak látták elnapolni a tervezett eladást. Ebben a döntésben bizonyára közre játszott az óvatosság egészségügyi szempontból, valamint az az egyszerű tény, hogy nem akarnak jelentősen kisebb összegért megválni ingatlanuktól, mint ahogyan azt a járványügyi vészhelyzet előtt elképzelték. Ráadásul az emberek élete éppen eléggé felfordult az elmúlt hetekben a home office, a digitális oktatás és a kijárási korlátozások bevezetésével, így nem tudnak/akarnak az eladással és új lakás keresésével járó bonyodalmakkal foglalkozni.
2. A lakások kínálati ára nem változott – azok a lakások, amik ennek ellenére a piacon maradtak - egy-két kivételtől eltekintve - stabilan azonos árakon vannak hirdetve, mint a járványt megelőző hetekben. Ennek nyilvánvalóan az az oka, hogy senki sem akar nagy összegekről lemondani csupán azért, mert lakását nem a legideálisabb időszakban kell értékesítenie. Az utóbbi időben (már a járvány előtt is), érezhetően megnőtt az eladásig eltelt idő, így ez az elmúlt 5-6 hét még nem mutathat reális képet az eladók lehetséges stratégiájáról. Ennyi időt valószínűleg korábban is vártak volna a potenciális vevőre, így az árcsökkenések időszaka szerintem legkorábban 1-2 hónap múlva várható, amennyiben nem történik addig olyan esemény (korlátozások csökkentése, drasztikusan csökkenő esetszám), ami a piac megélénkülését vetíti előre.

Amennyiben pedig a közeljövőben itthon is megkezdik az intézkedések enyhítését, azzal számos olyan szereplő fog visszatérni a piacra (eladói és vevői oldalon egyaránt), akik korábban az ingatlanügyletek elhalasztása mellett döntöttek. Erre azért is látok nagy esélyt, hiszen a magyar lakáspiacon az adásvételek nagy többsége valamilyen élethelyzetváltozás miatt realizálódik, ezek pedig megtörténnek ma is, függetlenül a járványhelyzettől. Igy a veszélyhelyzet elmúltával nem lenne meglepő, ha egy megélénkült ingatlanpiacot látnánk, akár a korábban uborkaszezonnak számító késő nyári hónapokban.

Ha ingatlanpiaci válságról beszélünk, nagyon sokan vonnak párhuzamot a 2008-as gazdasági világválsággal, mely hatalmas recessziót hozott a hazai ingatlanadásvételek tekintetében is. Igaz volt ez a tranzakciók számára és a kínálati árakra egyaránt. Úgy gondolom, ez a mostani válság teljesen más természetű, akár gazdasági, akár ingatlanpiaci vonatkozások tekintetében.

Legfontosabb különbség, hogy ez egy egészségügyi veszélyhelyzet, vagyis saját és a környezetem egészségét kockáztatom azzal, ha aktívan jelen vagyok az ingatlanpiacon, hiszen egy adásvétel még a modern technika idején sem tudja kiiktatni a személyes kontaktust az ügylet szereplői között (eladó(k), vevő(k), ingatlanos, ügyvéd, közjegyző, banki ügyintéző stb.). Minden egyénnek más a kockázatviselő képessége ebből a szempontból, illetve az egészségi állapota, kora stb., ami fogékonnyá teheti a megfertőződésre és a kialakuló szövődményekre.

Másrészt akkoriban rengetegen rá voltak kényszerülve lakásaik eladására, hogy gátat szabjanak az elszabadult kamatoknak. Most ezt a fajta eladósodást a kormány az egyik első intézkedésével próbálta kiküszöbölni, a hitelfizetési moratórium sok családnak jelent segítséget lakásuk megtartásában, így vélhetőleg kevesebb lesz a bedőlt hitel, mint a korábbi időszakban.

Harmadrészt, ha lehet hinni a különböző prognózisoknak, a járvány nyomán kialakuló gazdasági válság sem fogja egyformán padlóra küldeni az egyes országokat. Főleg azok a térségek lesznek súlyosabban érintve, ahol a GDP-ben nagy szerep jut a turizmusnak, ami az egyik leginkább érintett szektor a mostani válságban. Az IMF azt jelezte, hogy Málta után a magyar gazdaságnak kell a legkisebb gazdasági visszaesést elszenvednie a járvány következményeként az Európai Unió tagállamaiban.

A fentiek főként a lakossági tranzakciók trendjeit mutatják, a befektetői oldal vizsgálatához fontos ismerni azokat a változásokat, amik a lakáskiadás (rövid és hosszútáv egyaránt) piacán végbemennek a járvány hatására. Erről egy következő bejegyzésben írok, ahol az eladó helyett a kiadó lakások piacára fogok fókuszálni.

Ha tetszett a bejegyzés, kövessétek a blogot vagy kattintsatok a Facebook oldalamra, ahol a lakások eladásra/kiadásra történő felkészítéséről, a Home Stagingről tudhattok meg érdekes információkat.